terça-feira, 4 de abril de 2017

Tópicos do Compra de Imóveis - 11ª edição

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1 O bem imóvel e seus registros, 1
1.1 A matrícula do imóvel, 2
1.2 O cartório onde o imóvel deve estar registrado, 3
1.3 Como e quando o comprador passa a ser o dono do imóvel , 4
1.4 Consta o vendedor no registro como proprietário?, 14
1.5 O vendedor é o verdadeiro proprietário? As aquisições anteriores foram eficazes?, 15
1.6 O imóvel é oriundo de um desdobramento, 22
1.7 A hipótese na qual ocorre a “dupla venda”, 23
1.8 O vendedor é mutuário do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), 24
1.9 O imóvel está alienado fiduciariamente, 25
1.10 O imóvel encontra-se dividido em partes ideais, 28
1.11 Inscrição de ocupação em imóveis da União, 28
1.12 Identificação e cadastro do imóvel rural, 32
1.13 O Cadastro Ambiental Rural, 36
1.14 Imóveis sem registro, 39
2 O que a certidão do imóvel pode mostrar, 47
2.1 O imóvel é um bem de família, 48
2.2 Hipoteca, 48
2.3 Existe um contrato de locação do imóvel, 49
2.4 Penhora, arresto, sequestro, 54
2.5 Servidão, 58
2.6 A existência de um usufrutuário, 59
2.7 Formas restritas de usufruto: o uso e a habitação, 60
2.8 A constituição de renda sobre o imóvel, 61
2.9 O imóvel se encontra prometido à venda, 61
2.10 Enfiteuse, 62
2.11 Anticrese, 66
2.12 Cédula de crédito rural, penhor rural e cédula de crédito industrial, 66
2.13 Debêntures, 67
2.14 Incorporações, instituições e convenções de condomínio, 68
2.15 Loteamento, 69
2.16 Citações em ações judiciais, 69
2.17 Demarcações e divisões, 69
2.18 O imóvel foi dado como pagamento de dívidas de um falecido proprietário anterior, 70
2.19 O imóvel foi adquirido a título de herança, 71
2.20 Aquisição do imóvel em hasta pública, 71
2.21 Usucapião, 80
2.22 Compra, doação, permuta, dote e dação em pagamento, 81
2.23 Desapropriação, 81
2.24 Transferência de imóvel para sociedade como forma de integralização de cota social, 82
2.25 Alienação fiduciária, 82
2.26 Imissão provisória na posse do imóvel, 82
2.27 Direito de superfície, 86
2.28 Concessão de uso especial para fins de moradia e autorização de uso para fins comerciais, 89
2.29 Concessão de direito real de uso de imóvel público ou particular, 93
2.30 Legitimação de posse e conversão em propriedade, 95
2.31 Cláusula de inalienabilidade, 98
2.32 Edificação, 98
2.33 Demais averbações, 102
2.34 O que a certidão do imóvel não vai mostrar, 103
3 O bem imóvel e seu vendedor, 111
3.1 Alguém reivindica ser o proprietário do imóvel, 112
3.2 O imóvel e as dívidas de seu proprietário, 114
3.3 Fraude contra credores, 115
3.4 Fraude à execução, 118
3.5 O vendedor é empresário, 129
3.6 O vendedor é sócio, gerente, diretor ou administrador de sociedade, 129
3.7 O proprietário do imóvel é menor de idade, 135
3.8 Fraude a herdeiros, 136
3.9 Protesto contra alienação de bens, 139
3.10 Imóvel adquirido com o produto de crime, 140
3.11 O vendedor está interditado, 141
3.12 Como verificar a situação do vendedor: solicitar as certidões pessoais, 141
3.13 Processos que as certidões não vão mostrar, 149
3.14 Defendendo o imóvel adquirido e ameaçado: ações e defesas judiciais que podem ser utilizadas pelo comprador, 154
3.15 Perdendo o imóvel e cobrando os prejuízos, 193
4 O estado civil e o cônjuge ou companheiro do vendedor, 197
4.1 Como saber o estado civil do vendedor, 203
4.2 O vendedor não é formalmente casado, mas vive maritalmente com alguém, 204
4.3 Acordo entre os cônjuges ou companheiros a respeito da propriedade de determinados bens, 207
5 Comprando de uma pessoa jurídica, 209
5.1 A existência de poderes conferidos a alguém para a venda, 209
5.2 As certidões de praxe: da empresa, dos sócios e do grupo econômico, 211
5.3 A certidão negativa de débito, 213
5.4 Mudança do nome da empresa, 223
5.5 Aquisição de estabelecimento e sucessão de empresas, 224
5.6 Fusão, transformação, incorporação e cisão de empresas, 229
5.7 O vendedor está em fase de recuperação judicial (“concordata”), 230
5.8 O vendedor está ou corre o risco de entrar em processo falimentar, 233
5.9 Debêntures, 237
6 Comprando por meio de um procurador, 239
7 Tributos a pagar, 245
7.1 ITBI – Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, 245
7.2 Quanto deve ser pago a título de ITBI, 247
7.3 Quem paga o ITBI, 249
7.4 Em que momento o ITBI deverá ser pago, 250
7.5 Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), 251
7.6 Imposto Territorial Rural (ITR), 252
7.7 Imposto de Renda (IR), 256
7.8 Outras dívidas de origem tributária que o comprador poderá ser compelido a pagar, 261
8 Compromisso de compra e venda, 263
8.1 O compromisso de compra e venda é, em regra, irretratável, 264
8.2 Registro do compromisso de compra e venda e suas consequências. Direito à adjudicação compulsória, 265
8.3 Compromisso não registrado como sendo hábil a ensejar a adjudicação compulsória, 269
8.4 As cessões de direitos oriundos de compromissos de compra e venda, 273
8.5 O cônjuge do compromitente vendedor, 275
9 Comprando imóvel de uma incorporadora, 277
9.1 O que é “incorporação imobiliária”, 278
9.2 Quem é o incorporador, 279
9.3 O registro da incorporação, 280
9.4 Do contrato com a incorporadora, das obrigações do incorporador e das modalidades de construção, 289
9.5 O regime de afetação e medidas protetivas do comprador na incorporação imobiliária, 297
9.6 Da construção por administração ou “a preço de custo”, 303
9.7 Da construção por empreitada, 304
9.8 Da conclusão da incorporação e da instituição do condomínio, 306
9.9 A cláusula de “Seguro” no contrato de incorporação imobiliária, 308
9.10 O comprador quer desistir do negócio (distrato), 310
9.11 Atraso, defeitos ou desconformidade do imóvel entregue ao comprador, 314
10 Vagas na garagem, 321
10.1 Pode existir uma matrícula para cada vaga na garagem, 321
10.2 Pode existir uma única matrícula para a garagem como um todo, 322
10.3 Não existe matrícula isolada para a garagem nem para as vagas, 323
10.4 Venda de vaga na garagem a quem não é proprietário de unidade autônoma, 324
11 Comprando um terreno urbano ou rural, 327
11.1 Loteamento para fins de urbanização, 328
11.2 Desmembramento de gleba em região já urbanizada, 333
11.3 Desmembramento de lote urbano (desdobro), 334
11.4 Desmembramento de imóvel rural, 337
11.5 Legalidade ou ilegalidade do “condomínio fechado”, 339
11.6 O chamado “condomínio irregular”, 347
11.7 Limitações administrativas e ambientais ao direito de utilizar o solo urbano e rural, 357
12 Financiamento imobiliário e pagamento de prestações, 371
12.1 O comprador obtém um financiamento bancário e paga o preço do imóvel a vista, 373
12.2 A incorporadora financia o preço do imóvel, com ou sem recursos próprios, 377
12.3 O registro em cartório da compra de imóvel, cujo vendedor é mutuário do SFH, e a assunção desse financiamento: a questão do “contrato de gaveta”, 382
12.4 A cobertura pelo Fundo de Compensação de Variações Salariais (FCVS) e a quitação do saldo devedor, 394
12.5 Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), 397
12.6 A antiga questão da validade do reajuste do débito pela Taxa Referencial (TR) e a validade da Taxa Básica Financeira (TBF), 399
12.7 A validade do anatocismo na incidência dos juros contratuais, 401
12.8 Da validade da correção das prestações por um índice setorial da construção civil, 408
12.9 Cobrança de valores indevidos, 408
12.10 Perda das parcelas pagas, 411
12.11 Multa incidente sobre os pagamentos em atraso, 413
12.12 O comprador está inadimplente: a questão da execução hipotecária, 414
13 O comprador é estrangeiro, 421
Pequeno glossário de termos técnicos e siglas utilizados, 431

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